Spekulationssteuer-Rechner 2026 – Immobilie & Kryptowährung nach § 23 EStG
Kaufdatum, Verkaufsdatum und Preise eingeben — der Rechner ermittelt Haltefrist, Freigrenze und die geschätzte Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien und Kryptowährungen.
Angaben zur Berechnung
Vorlage anklicken oder Werte einzeln anpassen — das Ergebnis wird automatisch berechnet.
„Krypto“ gilt für Kryptowährungen und sonstige Wirtschaftsgüter im Sinn von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG (Frist 1 Jahr statt 10 Jahre).
Nur bei vorheriger Vermietung relevant — wird nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG dem Gewinn hinzugerechnet.
Bei Eigennutzung ist der Verkauf unabhängig von der 10-Jahres-Frist steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Begründung:
Näherungsweise Berechnung, keine Steuerberatung. Verlustverrechnung, mehrere Geschäfte im selben Jahr und Detailfragen zur Eigennutzung bitte mit einem Steuerberater klären.
So wird gerechnet
Der Rechner ermittelt zunächst die Haltefrist zwischen Kauf- und Verkaufsdatum und vergleicht sie mit der gesetzlichen Spekulationsfrist: 10 Jahre bei Immobilien, 1 Jahr bei Kryptowährungen und sonstigen Wirtschaftsgütern (§ 23 Abs. 1 EStG). Ist die Frist abgelaufen oder liegt bei Immobilien eine Eigennutzung vor, bleibt der Gewinn steuerfrei. Andernfalls berechnet der Rechner den Veräußerungsgewinn aus Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Werbungskosten, rechnet bereits abgeschriebene AfA nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG wieder hinzu und prüft die Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Liegt der Gewinn darunter, ist er steuerfrei — ab 1.000 € ist der volle Betrag mit dem persönlichen Grenzsteuersatz zu versteuern.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| 1. Haltefrist | Verkaufsdatum − Kaufdatum |
| 2. Fristprüfung | Immobilie ≥ 10 Jahre bzw. Krypto ≥ 1 Jahr → steuerfrei |
| 3. Eigennutzung | bei Immobilien: steuerfrei unabhängig von der Frist |
| 4. Gewinn | Verkaufspreis − Kaufpreis − Werbungskosten + AfA |
| 5. Freigrenze | Gewinn < 1.000 € pro Jahr → steuerfrei, sonst voll steuerpflichtig |
| 6. Steuer | Gewinn × persönlicher Grenzsteuersatz |
Häufige Fragen
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Eigentumswohnungen, Häusern) beträgt die Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Wird die Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Kryptowährungen?
Für Kryptowährungen und andere sonstige Wirtschaftsgüter gilt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Wird die Kryptowährung mindestens ein Jahr nach dem Kauf gehalten, bleibt ein Verkaufsgewinn unabhängig von der Höhe steuerfrei.
Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?
Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus solchen Geschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt (seit 2024, zuvor 600 €). Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Ab 1.000 € Gewinn ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Wann ist der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie steuerfrei?
Eine Immobilie kann unabhängig von der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden, wenn sie entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Wie wirkt sich bereits abgeschriebene AfA auf die Steuer aus?
Wurde die Immobilie vermietet und dabei eine Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht, mindern sich dadurch nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten für die Gewinnermittlung. Im Ergebnis erhöht die bereits abgezogene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie dem Gewinn wieder hinzugerechnet wird.
Mit welchem Steuersatz wird der Veräußerungsgewinn versteuert?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG zählen zu den sonstigen Einkünften und unterliegen dem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz — anders als etwa Kapitalerträge gibt es hier keine pauschale Abgeltungsteuer von 25 %.